ЗЕМЛЯ И НЕДВИЖИМОСТЬ

ЗЕМЕЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Федеральное регулирование прав на землю и недвижимость

В соответствии с частью 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ

Глава 17 Гражданского кодекса РФ определяет права собственников и иных обладателей прав на земельные участки.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Помимо права собственности, Гражданский кодекс РФ регулирует также следующие вещные права в отношении земельных участков:
• право пожизненного наследуемого владения;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут),
а также порядок прекращения прав на земельные участки.
Земельный кодекс РФ регулирует следующие вопросы:
• охрана земель;
• права на землю: их виды, сущность, возникновение, прекращение и ограничение;
• защита прав на землю и рассмотрение земельных споров;
• плата за землю и оценка земли;
• землеустройство, государственный кадастровый учет земельных участков и категории земель;
• земельный контроль и ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и соответствующие ограничения регулируются специальным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года. В частности, согласно этому закону, иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, но не на праве собственности.

Регулирование прав на землю органами власти Санкт-Петербурга

Земельный кодекс РФ устанавливает, что к полномочиям субъектов Российской Федерации относятся следующие вопросы:
• управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъекта федерации;
• резервирование и изъятие земельных участков для нужд субъекта федерации;
• разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъекта федерации;
• иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или органов местного самоуправления.
По состоянию на 1 апреля 2009 года органами исполнительной власти Санкт-Петербурга утверждены:
а) форма примерного договора аренды земельного участка,
б) примерная форма договора аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации,
в) типовая форма договора аренды земельного участка, предоставляемого для проведения изыскательских работ,
г) примерная форма инвестиционного договора,
д) примерная форма договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости,
е) примерная форма договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях,
ж) примерная форма договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, включающего обязательство арендатора о перечислении в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры,
з) типовая форма договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации,
и) примерная форма договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым (нежилым) зданием,
к) типовая форма договора передачи земельного участка в собственность (в общую долевую собственность) граждан,
л) примерная форма договора безвозмездного срочного пользования земельным участком,
м) примерная форма договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства,
н) примерная форма соглашения о застройке земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования,
о) примерная форма дополнительного соглашения о застройке земельного участка к договору аренды земельного участка,
п) примерная форма договора о развитии застроенной территории,
а также установлена цена земли в Санкт-Петербурге.

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт-Петербурга

Методика определения арендной платы за земельные участки утверждена Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки». Данная методика устанавливает порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт-Петербурга, применяется, если иное не установлено Правительством Санкт-Петербурга.
Для расчета арендной платы используются несколько коэффициентов, учитывающих потребительские качества земельного участка и виды деятельности арендатора:
• повышающий коэффициент Кф1 (отражает приближенность земельного участка к станциям метрополитена, вокзальным комплексам, железнодорожным станциям, основным транспортным магистралям);
• повышающий коэффициент Кф2 (применяется при размещении на земельном участке объектов торговли и оказания услуг, реализующих алкогольные напитки с содержанием этилового спирта свыше 13%);
• повышающий коэффициент КфЗ (применяется при размещении на земельном участке объектов, используемых для установки игровых автоматов);
• понижающий коэффициент Кф4 (применяется при размещении на земельном участке объектов, перечисленных в пункте 1.7 приведенной методики, например объектов торговли, реализующих исключительно газетно-журнальную и книжную продукцию);
• Кп - коэффициент площади функционального использования территории;
• Кз - коэффициент зоны;
• Ко - сезонный понижающий коэффициент отдаленности;
• Кс - понижающий коэффициент строительства или реконструкции объектов на инвестиционных условиях;
• понижающий коэффициент (какое-либо отдельное обозначение данному коэффициенту не присвоено), применяемый в отношении арендаторов - промышленных предприятий, проводящих реструктуризацию.

НЕДВИЖИМОСТЬ

Регулирование Правительством Санкт-Петербурга вопросов, связанных с недвижимостью

В Санкт-Петербурге вопросами аренды и продажи недвижимости Санкт-Петербурга занимается Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), имеющий свои агентства в каждом районе города. Решение по объектам недвижимости принимается районной или городской комиссией КУГИ в зависимости от статуса объекта.
По всем вопросам относительно заключения сделок с принадлежащими Санкт-Петербургу объектами недвижимости в первую очередь целесообразно обратиться в агентство КУГИ того района, где находится интересующий вас объект недвижимости. Там можно получить информацию о данном объекте, требуемых документах и дальнейших действиях.
Вопросами продажи недвижимости Санкт-Петербурга занимается также Правительство Санкт-Петербурга.
Государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, обременении и ограничений этих прав, а также сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге занимается Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (УФРС). По письменным запросам УФРС предоставляет информацию относительно существующих прав на отдельные объекты недвижимости. За предоставление такой информации взимается плата.

Арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург

Методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда утверждены Законом Санкт-Петербурга от 14 июля 2004 года №387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».
Утвержденное указанным Законом Положение, предусматривает четыре метода оценки:
• метод массовой оценки;
• метод индивидуальной оценки;
• метод определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты нежилого фонда;
• метод определения арендной платы за сооружения специального назначения, используемые при размещении плавательных средств на акваториях водных объектов.
Базовым является метод массовой оценки. Метод индивидуальной оценки применяется по отдельным объектам нежилого фонда, метод определения арендной платы на условиях почасового пользования относится к помещениям спортивных залов, аудиторий, актовых залов, закрепленным на праве оперативного управления за государственными учреждениями, а метод определения арендной платы за сооружения специального назначения, используемые при размещении плавательных средств на акваториях водных объектов, относящиеся к сооружениям специального назначения в пределах границ Санкт-Петербурга в акватории реки Невы и ее дельты.
Для расчета арендной платы методом массовой оценки используются несколько коэффициентов, учитывающих потребительские качества арендуемого помещения:
• коэффициент местоположения здания;
• коэффициент площади арендуемого помещения;
• коэффициент этажа;
• коэффициент состояния арендуемого помещения;
• коэффициент типа входа;
• коэффициент типа здания;
• коэффициент благоустройства.
Лицам, осуществляющим социально значимые виды деятельности, могут быть предоставлены льготы по арендной плате в случаях и в порядке, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

ИНВЕСТИЦИИ

Инвестиционная деятельность в области недвижимости в Санкт-Петербурге регулируется Законом Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 года № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».
Объекты инвестирования могут предоставляться потенциальным инвесторам на торгах (конкурсах, аукционах) либо целевым образом. Предоставление объектов инвестирования целевым образом осуществляется в исключительных случаях, установленных вышеупомянутым Законом.
Правительство Санкт-Петербурга принимает решение о предоставлении объекта инвестирования целевым образом либо на торгах, утверждает инвестиционные условия и критерии выявления победителей торгов.
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. В форме конкурса проводятся торги в случае необходимости установления условий по созданию и использованию результата инвестирования, связанных не только с перечислением денежных средств. В частности, предоставление объектов недвижимости может производиться по результатам проведения конкурса проектов в области архитектуры, градостроительства, культуры, социально значимых проектов. Победителем аукциона признается лицо, предложившее за предмет торгов наиболее высокую цену. Победителем конкурса признается лицо, предложившее по заключению конкурсной комиссии лучшие условия.
С инвестором, выигравшим торги либо получившим объект инвестирования целевым образом, заключается соответствующий договор (КУГИ Санкт-Петербурга заключает договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях либо инвестиционный договор, Фонд имущества Санкт-Петербурга заключает договор купли-продажи земельного участка).
Информацию об объектах инвестирования и процедурах осуществления инвестиционной деятельности можно получить в Государственном учреждении «Агентство стратегических инвестиций» при Комитете по инвестициям и стратегическим проектам Администрации Санкт-Петербурга.
Агентство стратегических инвестиций расположено по адресу:
191023, Россия, Санкт-Петербург, Площадь Островского, 11; тел. +7 (812) 312 24 30, +7 (812) 570 21 32
Кроме того, информация об объектах инвестирования и процедурах осуществления инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге содержится на сервере: www.commim.spb.ru